Das Verwalten von Immobilien kann steuerlich wie ein richtiger Betrieb behandelt werden, wenn gewisse Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind:
- Es gibt eine Marktpräsenz.
- Für die Verwaltung wird mindestens eine Vollzeitstelle eingesetzt, egal ob angestellt oder extern beauftragt.
- Die Mieteinnahmen sind mindestens zwanzigmal so hoch wie die üblichen Verwaltungskosten.
Deshalb «rutscht» jemand, der Immobilien im grösseren Stil verwaltet, steuerlich von der «Privatperson mit Vermögen» in die Kategorie «Unternehmen».
Ob die Verwaltung intern oder extern gemacht wird, spielt keine Rolle. Viele Vermieter geben solche Aufgaben an spezialisierte Verwaltungen ab; das ist wirtschaftlich sinnvoll und ändert nichts daran, dass die Vermietung als Betrieb gilt.
Wichtig ist also: Ein Immobilienunternehmen muss die Verwaltung nicht selber übernehmen, um als Betrieb eingestuft zu werden. Es reicht, wenn jemand, angestellt oder extern, die Verwaltung macht. Entscheidend sind die Mieteinnahmen und die Marktpräsenz, nicht die Frage, ob Mitarbeitende direkt beim Unternehmen angestellt sind.